Konut dosyasının ilk bölümünde 2021 yılında çokça konuştuğumuz konut fiyatlarıyla enflasyon ilişkisini, anne babalarımızın bir zamanlar alabildiği evlerde kirada oturmakta bile zorlanan evsiz kuşağın tarihine baktık. Konut dosyasının ikinci bölümünde, konut krizinin Türkiye’ye has sebeplerine ve bu konudaki yasal düzenlemelere bakacağız.
Konut bulamıyoruz, bulsak alamıyoruz
Önce 15 yıldır düzenli çalışan orta gelirli bir ücretli, salt kendi maddi gücüyle bir ev sahibi olabilir mi sorusuna cevap arayalım.
Ev sahibi olabilmek için bir ev kredisi çekmeniz, belki ailenizden yardım almanız, eğer varsa kuş kadar birikiminizi gözden çıkarmanız gerekiyor. Çünkü, konut kredi faizleri, kentsel dönüşüm, inşaat maliyetleri derken konut bulmak da, almak da zorlaşıyor.
Teyit’in ulaştığı emlakçı Osman Çal’a göre artık ancak iki şekilde ev alınabiliyor. Bunlardan ilki aile geliri denen destekle mümkün. Bir başka ihtimalse, uzun vadeli konut kredisi. Ankara’nın Ayrancı semtinde, bina yaşı ortalama 50 olan ve projesinde belirgin bir handikapı bulunmayan, içi yapılı olmayan 120 metrekare brüt, 95 metrekare net bir konutun satış fiyatı, ortalama 650 bin lira. Eğer içi yapılıysa, fiyat 900 bin - 1 milyon TL bandına çıkıyor. Benzer bir konutun bugünkü kira bedeli 2 bin 500 - 2 bin 600 bandında. Bu fiyat, geçen sene bin 400 - bin 500 TL kadardı. Yani fiyatların bir yılda neredeyse iki katına çıktığı aşikar.
Sahibinden.com ve BETAM’ın Aralık 2021 raporuna göre, Temmuz 2021’den itibaren konut satış fiyatındaki artış hızla yükselmiş ve Ekim’de yüzde 48,9’a çıkmış.
İlçelere göre yıllık satış oranı değişimlerine bakıldığında neredeyse tüm ilçelerde yüzde 50’den fazla artış yaşanmış.
Ankara’da durum böyle. Bir de İstanbul’a bakalım.
İstanbul’da bir ev satın alma simülasyonu
Konum: Üsküdar - Bulgurlu Mahallesi
Ortalama gelir (iki kişilik bir aile): 13 bin TL
Alınması planlanan konutun fiyatı: 1 milyon 200 bin TL
Konutun özellikleri: Metroya yakınlık, net 120 metrekare, 3+1 ara kat daire, 26-30 yıllık bina
Birikim: 200 bin TL
Aile desteği: 300 bin TL
Bankadan alınacak konut kredisi: 600 bin TL
Bankaya ödenecek aylık miktar: 120 ay vade / 9 bin 461 TL
Konut kredi faizi: 1,20 - en düşük
Bankaya ödenecek toplam miktar: 1 milyon 139 bin 235 TL
Bu iki kişilik çekirdek aile ev almaya karar verirse, 3 bin 500 lira ile geri kalan tüm ihtiyaçlarını karşılamak zorunda. Olur da çocuk sahibi olurlarsa senaryo çıkmaza giriyor. Birikimleri ve aileden gelen bir destekleri olmaksızın bu senaryo zaten mümkün değil.
Bu simülasyonu etkileyen meselelerin durumuna da bakmak gerek. Konut kredi faizleri, kentsel dönüşüm, artan inşaat maliyetleri, yabancılara konut satışı gibi konular ev almayı daha da zorlaştırıyor.
Kentsel dönüşüm
Türkiye’de kentleşmenin hızlanması 1950’lere dayanıyor. O yıllarda hızlı kentleşme, beraberinde konut sorununu doğurmuş, kırdan kente göç edenlere konut arz edilememişti. Bu arzın sağlanamaması ortaya gecekondulaşma sorununu çıkarmıştı. Zaman içinde uzun süre görmezden gelinen bu sorunun çözümüne dönük bazı politikalar üretilmiş, ancak çoğu kez imar aflarıyla geçiştirilmişti.
Geçmişten bu yana bazı politikalar izlense de, Türkiye’de konut talebindeki yoğunluk devam etti. Gecekondulaşmanın önlenmesi ve kentsel dönüşüm meselesinde gereken çalışmaların büyük kısmını Toplu Konut İdaresi (TOKİ) üstlendi.
Kentsel dönüşümde düşünülmesi gereken birkaç boyut var. Kentsel dönüşüm sayesinde, sahibi olduğunuz konut ve çevresi gözle görülür bir değişime uğruyor. Bu değişim, konut sahiplerinin evlerini daha fazla kira ya da satarken daha fazla fiyat istemesiyle sonuçlanabiliyor.
Bu satış ve kiralarda artışın düşündüren bir boyutu. Bir başka boyut ise artan kentsel dönüşümle birlikte kiralık ev talebinin de artması. Çünkü konutu dönüşecek olanlar da, evleri bitene dek kiralık ev bulabilmeli.
Konut kredi faizlerinin durumu
Konut piyasasındaki durgunluğu biraz olsun kıpırdatabilecek hamle, genelde faizleri indimek oluyor.
Zaten yüksek kira ödeyenler, bu kiraların yerine ev sahibi olup konut kredisi ödemeyi tercih ediyor. Bu yüzden yol, düşük faizli kredilerden yararlanılabilecek bankalara çıkıyor. Ancak konut kredisindeki düşüşler, çoğu zaman ev sahiplerinin fiyatları artırmasıyla sonuçlanıyor. Faiz indirimiyle 700 bin TL’lik bir ev, 10 yıllık vadede 50 bin TL kredi kazancı sağlayacakken, ev fiyatı 800 bine çıkarılınca hem 50 bin TL'lik avantaj kalmıyor, hem de 50 bin TL fazladan ödeniyor.
Konut kredi faizlerinin en çok arttığı dönem, dövizin de belirgin artış gösterdiği 2018 yılına ait. Konut kredi faiz oranı 2018 yılında 2008'den bu yana en yüksek seviyesine çıkarak yıllık oranı yüzde 14,79’a ulaşmıştı.
2021 yılında inşaat maliyetleri her geçen ay arttı
2018 yılında yaşanan döviz kuru artışı inşaat sektörüne de yansımıştı. 2017’deki bir sıçramayla yüzde 9 büyüyen inşaat sektörü, 2018’de döviz kurunda yaşanan olumsuz değişimden etkilenmiş ve ekonomik güvenin zayıfladığı 2018’de sektör yüzde 2,1 daralmıştı. 2019 yılında başlayan Covid-19 pandemisinin de etkisiyle, devam eden yıllarda sektörün daralması sürüyor.
Yani yaşanan konut kriziyle, inşaat sektöründeki dönüşüm, yeni inşaat yapma eğilimleri ve buna bağlı artan maliyetler doğrudan ilişkili.
TÜİK’in açıkladığı Ekim 2021 tarihli inşaat maliyet endeksi verilerine göre endeks bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 41,93 arttı. Artış gösteren yalnız maliyet de değil, malzeme endeksi ve işçilik endeksi de artıyor. Bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi yüzde 50,47, işçilik endeksi yüzde 22,62 artmış.
İnşaat sektöründe kullanılan demir, hazır beton, çimento gibi malzemeler de 2021 yılında 2020’nin aynı ayına göre büyük artış göstermiş. Mesela çimento, bir yılda yüzde 116 zamlanmış. Eylül 2021’de İnşaat Müteahhitleri Konfederasyonu (İMKON) bir açıklama yaparak, inşaat sektöründe kullanılan malzemelere gelen zamlardan en çok etkilenen sektör olduklarını ve bu yüzden 15 gün inşaatları durduklarını açıklamıştı. Konut üreticilerine göre, malzeme kaynaklı artışlar, konut fiyatlarını yıl içinde yüzde 100’e kadar artırabilir.
Tüm bu olumsuz gelişmelere karşın, Türkiye’de 2000’lerin başından 2014’e kadar hızla artan inşaat furyası hatırlanabilir. Öyle ki, bu yıllar içinde inşaat sektörünün katma değeri Gayrisafi Yurtiçi Hasıla’nın (GSYİH) üstüne çıkmıştı. 2013’te neredeyse GSYİH’nin büyümesinin iki katına çıkan inşaat büyümesi bu yıldan itibaren düşüşe geçti. GSYİH, genellikle bir toplumun refah düzeyinin ölçülmesi için kullanılan bir değeri ifade ediyor. Yani inşaat sektörü 2013’te o kadar büyüdü ki, GSYİH’in büyümesini geçmişti. Bugünse durum tam tersi.
Yabancılara konut satışı konut krizinin tek sebebi değil
Konut piyasasında etkisi olduğu iddia edilen tartışmalı konulardan biri, mültecilerin etkisi. Bir diğeri de yabancıların Türkiye’de konut ve diğer gayrimenkulleri kolayca satın alabiliyor olması. Ancak bu konuyu konut krizinin asıl sebebi gibi görmek doğru olmayabilir.
İlk bölümde, 2021 Ekim ayında 137 bin 401 konut satıldığını yazmıştık. TÜİK verilerine göre, bu konutların 5 bin 893’ü yabancılara satılmış. Bu sayı, bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 12,1 oranında artmış. Eylül ayında ise bu oran yüzde 25,8 artış göstermişti. Yani toplam konut satışı içindeki payı yüzde 4,3’ü bulmuş. Ocak Ekim aylarındaki satış ise, bir önceki yılın aynı dönemine göre, yüzde 38 artmış.
İstanbul, yabancılara en fazla konut satışının yapıldığı kent. Ülke uyruklarına göre ise en fazla konut satışı İran vatandaşlarına yapılmış. İran’ı, Irak ve Rusya takip ediyor. Türk Lirası’nın döviz karşısında değer kaybetmesi, enflasyonist bir etkiyle yabancı yatırımcı için bir avantaj oluşturmuş olabilir.
Ek olarak, Türkiye’de yabancıların bir mülk satın alması beraberinde vatandaşlık hakkı da getiriyor. Türkiye vatandaşlığının önünü açan bu karar, ilk olarak 2012 yılında yürürlüğe giren Mütekabiliyet Yasası’yla gelmişti. O dönemde ancak 1 milyon dolar ödeyerek mülk sahibi olan biri vatandaşlık alırken, 2018 yılında bu miktar 250 bin dolara kadar düştü. TÜİK, 2013’ten bu tarihe yabancılara yapılan konut satışlarını yayınlıyor. Buna göre, 2013’ten beri yabancılara 257 bin 830 konut satılmış.
2018 yılının yabancılar konut satışında da belirgin bir etkisi var. Bu yılda 250 bin dolara vatandaşlık hakkı kazanılmasıyla birlikte yabancılara konut satışının hızla arttığı görülüyor.
Görüştüğümüz emlakçılar da, yabancıların talebinin son dönemde arttığını belirtiyor. Gelen müşteriler İran, Irak gibi ülkelerden. Bazıları ticari amaçlı, bazıları vatandaşlık için ev alıyor. Anlatılanlar, TÜİK verilerini teyitler nitelikte.
Gelelim mültecilerin etkisine. Birleşmiş Milletler (BM) Mülteci Örgütü’ne göre, Türkiye dünyada en fazla mülteciye ev sahipliği yapan ülke. 21 Ekim 2021 tarihi itibariyle kentlerde yaşayan Suriyeli sayısı 3 milyon 671 bin 729 kişi olarak açıklandı. Yani tüm Suriyelilerin yüzde 98,6’u kentlerde yaşıyor. Bu sayı geçen yıla göre 13 binden fazla artmış. Geri kalan kısmı ise mülteci kamplarında.
Türkiye’de en çok mülteciye ev sahipliği yapan kent, İstanbul. Kentte 534 bin 439 mülteci yaşıyor. İstanbul’u, Gaziantep ve Hatay izliyor. Göç hareketlerinin konut piyasasına olan etkisiyle ilgili bazı bilimsel çalışmalar var. Bu çalışmalar, göç oranlarının artmasının, mevcut konut ihtiyacına ek konut ihtiyacı ortaya çıkabileceğini söylüyor. Artan taleple doğru orantılı biçimde konut satış ve kiralarda da artış yaşandığı gözleniyor.
Çalışma Ekonomisi Enstitüsü (IZA - Institute of Labor Economics) Nisan 2018’de, göç dalgası ve ev fiyatları üzerine yaptığı çalışmada, göçün her şey eşit olduğunda ev fiyatlarını bölgeye ve zamana göre artırabileceği sonucuna ulaşmış. Bölge vurgusu önemli, çünkü İstanbul’da mültecilerin özellikle Fatih ve Sultanbeyli gibi ilçeleri tercih ettiği biliniyor. Böyle düşündüğümüzde, bu bölgelerde belirli kira artışları yaşanması olası olsa da, İstanbul geneliyle ilgili bir çıkarım yapmak hatalı olur denebilir.
Avrupa’da kiralar en fazla Türkiye’de arttı
Konut krizine etkisi olan maddelere baktığımızda özellikle 2018’den birbirini izleyen fenomenlerden bahsetmek mümkün. Döviz kurundaki dalgalanmalar, enflasyon etkisi derken Türkiye Avrupa’da kiraların en fazla arttığı ülke haline geldi.
Avrupa İstatistik Ofisi'nin (Eurostat) verilerine göre de, Avrupa’da ev fiyatları son bir yılda yüzde 29’la en fazla Türkiye’de arttı. Son bir yıl içerisinde kira artışında da yine Türkiye ilk sırada. Avrupa genelinde ise bu oran yüzde yedi.
Benzer bir veri Knight Frank’in 2021 tarihli küresel konut fiyat endeksi raporunda da karşımıza çıkıyor. Yılın hem birinci çeyreği hem de ikinci çeyreğinde, yıllık fiyat artış oranının en yüksek olduğu ülke Türkiye. Raporda Türkiye’yi yılın ilk çeyreğinde Yeni Zelanda ve Lüksemburg takip etmiş. İkinci çeyrekte ise Yeni Zelanda ikinciliğini korurken, üçüncü sırada ABD yer alıyor. ABD’de, yüzde 13,2 oranıyla 2005’ten beri en yüksek yıllık fiyat artışının yaşandığı görülmüş.
Yasal yaptırımlar ne? Konut krizinin haklar boyutu...
Kiralık konut arayanlar bütçelerine uygun ev bulamazken, halihazırda kiracı olanlar da yaşayabilecekleri olası kira artışının tedirginliğini yaşıyor. Ancak öncelikle bilmemiz gereken, bir ev sahibi yenilenen kira döneminde TÜİK’in belirlediği bir önceki kira yılındaki TÜFE ortalamasının üstünde kira zammı uygulayamaz. Yani bin 500 TL’ye evini kiraya veren mülk sahibi, kiracısına bin lira zam yaparak 2 bin 500 TL isteyemez.
Kiracı hakları, mülk sahibi ile kiralayan kişi arasındaki ilişki, Borçlar Kanunu kapsamında belirleniyor. Türkiye’de, 2011 yılından bu yana “6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun” ile kiracıların sahip oldukları haklar yasalarla korunuyor. Buna göre, ev sahipleri haklı bir gerekçesi olmadan kiracıyı kontrat süresi dolmadan evden çıkaramaz. Haklı gerekçeler ise yine yasalar çerçevesinde uygulanabiliyor. Eğer kiralanan konut, ev sahibinin kendisi, eşi ya da birincil soybağından biri ise bu durumda kiracının çıkması talep edilebilir. Yani, piyasada konut kiraları artıyor diye duyum alıp, kirayı yükseltmek isteyen bir ev sahibi yasalara göre bunu yapamaz.
Kiracı olarak ikamet ettiğiniz ev bir başkasına satılıyorsa, bu durumda yeni mülk sahibi kiracıya bir ay içinde ihtar göndererek tahliye isteyebilir. Fakat bu ilk bir ay içinde ihtar göndermemişse kiracının sözleşmesi otomatik olarak yenilenmiş oluyor. İhtar geldiyse, kiracı satın alım tarihinden itibaren altı aylık dönemde kiracı olarak kalmaya devam edebilir. Ancak kiracı bu tarihten itibaren evden çıkmakla mükellef.
Enflasyonun derinden hissedildiği, bir önceki yıla göre yüzde 50 artış gösteren konut satışları ve kira artışları resmi verilere göre böyle. Enflasyonun etkilediği tek kalem konut değil elbette, gıda ve enerji de buradan nasibini alıyor. İki bölümden oluşan konut dosyasını gıda ve enerji dosyaları izleyecek.
