“Kiracı çok kiralık ev yok”, “Türkiye’nin konut krizi”, “Üniversite öğrencileri kalacak yer bulamıyor”, “Kiralar el yakıyor” başlıklarına yakın zamanda muhtemelen rastladınız. Çünkü 2021 yılının ikinci çeyreğinden itibaren haber sitelerinde böyle sayısız başlık atıldı.
Bu başlıklarda anlatılan çoğumuzun ortak hikayesi.
Sosyal medyada kimi kiracılar, ev sahiplerince kiraya yüzde 40-50 gibi zamlar istendiğini ya da ev sahibinin kendisinin taşınacağını söyleyerek tahliyesini istediğini söylüyor.
Mesela Ankara Çankaya’da yaşayan Yıldırım ailesi, ev sahiplerinin evlerini satmasıyla ev arayışına girmiş. Sekiz yıldır oturdukları evden bin 500 liraya çıkıyorlar. Ancak yeni taşınacakları ev 3 bin 500 lira. Sadece yaz aylarından bu yana aynı muhitteki evlerin kiraları iki katına çıkmış durumda.
Bir başka kiracı Deniz Uzun, altı yıldır aynı evde yaşıyor. Uzun, şimdiye dek en yüksek kira zammının 300 lirayla bu yıl geldiğini söylüyor. Yeni eve çıkmak istese, mevcut kirasının iki katını vermek zorunda olduğunu bildiğini, bu yüzden zammı sorgusuz kabul ettiğini söylüyor.
Türkiye’de ev sahiplerini, kiracıları, emlakçıları, müteahhitleri yani temelde herkesi ilgilendiren bir “konut krizi” olduğu konuşuluyor. Gerçekten bir konut krizi var mı, varsa neden ve nasıl başladı, neden konut bulunamıyor, kiracı olmak hak sahibi olunmadığı anlamına mı geliyor gibi birçok soru akıllarda.
Barınma bir hak
Barınma İnsan Hakları Evrensel Bildirgesi’nde tanımlanmış temel bir hak. Birleşmiş Milletler de (BM) “elverişli konut hakkı” ile, insanlık onuruna yaraşır yaşam koşullarını sağlayan bir konutun asgari niteliklerini yedi maddede özetliyor:
- Bireylerin yerinden edilme endişesi olmamalı
- Su, kanalizasyon, elektrik ve ısınma gibi kentsel hizmetlere erişebilmeli
- Bedeli hanehalkı bütçesini zorlamamalı
- Farklı gereksinimleri olan grupların ihtiyaçlarını karşılayabilmeli
- Mimari tasarımıyla da sağlıklı ve yeterli bir yaşam alanı sunmalı
- Kolayca ulaşabilir olmalı
- Bulunduğu çevrenin kültürel kimliğine ve yaşam biçimine uygun olmalı
Türkiye’de bu kriterlerin tamamını karşılayan konut sayısını bilmek mümkün olmasa da, özellikle büyük kentlerde böyle ev bulmak kolay değil. Mekanda Adalet Derneği’nin İstanbul’da yaşamaya elverişli konutları belirlemek için yaptığı çalışma iyi bir örnek. 15 Mart 2021 tarihinde sahibinden.com sitesindeki İstanbul’da yaşamaya elverişli kiralık konut ilanlarını inceleyen çalışmaya göre, İstanbul’da yaşamaya elverişli konut ilanı sayısı tüm ilanların yaklaşık yüzde 2’si. İstanbul genelinde yaşamaya elverişli konut ilanı sayısı en fazla olan üç ilçe, Silivri, Sancaktepe ve Pendik. Yaşamaya elverişli konutlarda fiyat ortalaması en yüksek olan üç ilçe Beşiktaş, Sarıyer ve Bakırköy.
2021 yılında konut fiyat artışı enflasyonun üzerinde
Konut fiyatlarını etkileyen birçok etken var. Yüksek döviz kuru nedeniyle artan inşaat maliyetleri, enflasyon, konut arzının azalması ve kentsel dönüşüm çalışmaları bu etkilerden bazıları. Bu etkenler hem satış, hem kiralama bedellerine yansıyor. 2021 yılında konut meselesini bu kadar çok konuşuyor olmamızın sebebi ise, tüm değişkenlerin fiyat baskısı altında olması.
Türkiye genelinde Ekim 2021’de 137 bin 401 konut satıldı. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, konut satışları Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 14,9 artmış. Ancak konut satışlarının 2021 Ocak ve Ekim döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 15,2 azaldığı görülüyor. Dikkat çeken asıl veri ise, ipotekli satışların Ocak Ekim döneminde yılın aynı dönemine göre yüzde 60,7 düşmesi. İpotekli konut satışı, kişilerin konut sahibi olabilmek için konut kredisi çekmesi ve haliyle borcu kapatana dek evinin bankaya ait olması gibi düşünülebilir.
Hayatın giderek pahalılaşması, yani enflasyon artışıyla konut fiyatlarının önemli bir ilişkisi var. 2021 yılı enflasyonu yüzde 36,08 olarak açıklandı. Ancak TCMB son konut fiyat endeksini Ekim 2021’de açıkladığı için bu yazıda enflasyon verilerini Ekim 2021 olarak ele alacağız. TÜİK, Ekim 2021’de yıllık enflasyonu yüzde 19,89 olarak açıklamıştı.
Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası (TCMB), Türkiye’deki konut piyasası fiyat değişimlerinin takip edilebilmesi için konut fiyat endeksi istatistiklerini açıklıyor. Son açıklanan Ekim 2021’e ait göstergeye göre, konut fiyatları ülke genelinde nominal olarak yüzde 40 artmış. Yeni konutlarda bu oran yüzde 48,4’ü buluyor. Yani konut fiyat artışları, Ekim ayında açıklanan yıllık resmi enflasyon artışının yüzde 20 üzerinde.
Resmi enflasyon rakamları TÜİK tarafından açıklanıyor. Ancak bazı sivil araştırmacılar ve kuruluşlar da enflasyon etkisini hesaplamaya çalışıyor. Mesela, Enflasyon Araştırma Grubu (ENAG) Ekim 2021’de 12 aylık artışı 49,87 olarak açıklamıştı. Konut fiyat artışlarının sivil araştırmacıların söylediği enflasyona yaklaştığını görüyoruz.
2021’in ilk ayından itibaren büyük kentlerde konut satış fiyatları artıyor
Emlak sitesi sahibinden.com ve Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi’nin (BETAM) Eylül ve Ekim 2021’de yayınladığı Konut Piyasası Görünümü adlı rapora göre, enflasyondan arındırılmış konut satış fiyatları hem ülke genelinde hem de İstanbul, Ankara ve İzmir’de artmış durumda.
Sahibinden, Hepsiemlak ve Zingat gibi emlak siteleri, hazırladıkları emlak endeksleriyle hem kiralık hem de satılık konutlarla ilgili veri sağlıyor. Sahibinden’e ait verilerde, ülke genelinde son bir yıllık satılık metrekare fiyatlarındaki artışın büyük kısmı yüzde 20’nin üzerinde. En çok değer kazanan kent, Muğla. Kentin Covid-19 pandemisiyle birlikte daha çok değerlendiğini anlamak mümkün. İstanbul’daki yıllık artış ise yüzde 43,1; Ankara’da bu oran yüzde 34,9.
BETAM ve sahibinden.com verilerine göre, beş kent dışında tüm kentlerde konut fiyatı artışı yüzde 20’nin üzerinde.
Raporda Eylül 2017’den Eylül 2021’e kadar yaşanan konut fiyat endeksi, enflasyon oranlarıyla karşılaştırılmış. Grafiğe göre, 2017 yılından bu yana enflasyon düzenli artışını sürdürmüş. Aynı yıl konut fiyat endeksi de üç büyük kentte neredeyse enflasyona paralel ilerlemiş. Ancak 2018 yılı Ağustos ayında TÜFE oranının belirgin biçimde arttığı görülüyor. Artışın sebebi, 2018 Ağustos’unda Türkiye’de 2001’den beri yaşanmayan dramatiklikte bir döviz kuru artışı yaşanmasıydı. Dolar TL kurunda 6,87 görülmüştü.
Grafikte dikkat edilmesi gereken bir başka veri, 2020 yılı Mayıs ayına ait. Bu tarihte konut fiyat endeksindeki yükseliş daha da ivmelenmiş. TCMB bu tarihte, iktisadi faaliyetlerin Covid-19 etkisiyle zayıfladığı gerekçesiyle faiz indirimine gitmişti. Faiz indirimiyle birlikte TL’nin değeri düşünce, her bir birim TL’nin karşılığı olan metrekare de daraldı ve konut fiyat endeksi yükselişe geçti.
Gelelim 2021 yılına. Grafiğe göre, yılın ilk ayında İzmir ve Ankara gibi büyük kentlerde konut fiyat endeksiyle enflasyon aynı orana gelmiş. İzmir’de Şubat, Ankara’da ise Mayıs’tan itibaren 2017’den beri konut fiyatlarının üstünde olan enflasyon, hızla konut fiyat endeksinin altında kalmış.
İstanbul ve Ankara’daki kira artışları enflasyona yakın
Konut satış fiyatlarında 2021’de bir değişim yaşandığı net. Peki hem kiracıların hem de ev sahiplerinin gündemi olan kiralık konut piyasasında durum ne?
Sahibinden ve BETAM raporundaki bilgilere göre, kiralık konut piyasasında da 2021 yılında belirgin bir artış var. Raporda TÜFE, TÜFE kira oranları ve sahibinden.com sitesindeki kira fiyat endeksi karşılaştırılmış. Buna göre, İstanbul ve Ankara’da sahibinden.com’un kira fiyat endeksi enflasyonun üzerinde. Ancak TÜİK tarafından açıklanan TÜFE kira oranları enflasyonun hayli altında. Sahibinden.com verilerine göre, kira fiyatları 2021 yılının ilk ayından itibaren tırmanışa geçmiş (sf. 22).
Yine ülke genelinde son bir yıllık kiralık metrekare fiyatlarındaki artış oranı Eylül’de yüzde 40,5. Yıllık kira artış oranı İstanbul'da yüzde 57,9, Ankara'da yüzde 41,2 ve İzmir'de yüzde 37,5.
Kiralık konut fiyatlarındaki artışın önemli sebeplerinden biri, talep artarken arzın daralması. Kiralık konut sayısının, toplam kiralık ilan sayısına oranına bakıldığında, ilan sayısının az, kiralanan konut sayısının belirgin bir artış gösterdiği anlaşılıyor.
Kiralık ilan arzı Temmuz’da 43 binken, Ağustos’ta 54 bine çıkmış. Kiralık konut talebi ise neredeyse dört katı fazla: Temmuz ayında 194 bin, Ağustos’ta ise 195 bin.
Kiralanan konut sayısının kiralık ilan sayısına oranına bakıldığında, üç büyük kentte hem geçen yılın Ağustos ayına göre, hem de önceki aya göre belirgin bir yükseliş yaşanmış. Kiralık ilan sayısı İstanbul’da yüzde 2,1, Ankara’da yüzde 0,9 ve İzmir’de yüzde 8,1 azalmış. Kiralanan konut sayısı ise, İstanbul’da yüzde 18,6, Ankara’da yüzde 14,3’e ve İzmir’de yüzde 26,6 artmış. (sf. 25)
Neredeyse tüm büyükşehirlerde, kiralanan konut sayısı toplam kiralık konut ilan sayısı oranına göre artış göstermiş. Eskişehir ilk sırada. (sf. 26) Ayrıca Eskişehir Eylül ayında Ağustos ayına göre, kiralanan ve kiralık ilan oranının en hızlı arttığı kent.
Kiralık konuta olan talebin artmasının birincil sebeplerinden biri, Covid-19 pandemisi sebebiyle ertelenen talebin yığılması. Ara verilen yüzyüze üniversite eğitimlerinin yeniden başlaması örneğin mühim bir talep yarattı. Eskişehir gibi öğrenci nüfusu fazla olan kentlerde konut talebi bu nedenle daha fazla.
Teyit, konuyla ilgili Ankara Çankaya’da emlakçılık yapan Osman Çal’a konut satışlarında ve kiralarda yaşanan krizin sebeplerini sordu. Çal’a göre, kriz geçen sene Temmuz ve Haziran aylarında konut kredi faiz oranlarının 0,64 ve 0,74’e kadar düşürülmesiyle başladı. Faizler düşürülerek konut alımı cazip hale getirilmiş olsa da, aslında faizlerin düşmesi bir avantaj olmayabiliyor, çünkü faizler düşünce konut fiyatları artıyor.
Çal’a göre pandemi de bir başka etken. Arzda azalma olup, okullar da açılınca, merkezdeki kiralık konutlara talep bir anda artmış. Ayrıca son aylarda piyasanın enflasyondan ve döviz kuru artışından etkilenmesi de önemli bir etki. Çal’a göre, son dönemde kiralık konutlarda yüzde 100, satılık konutlarda ise yüzde 150 artış yaşandı.
Evsiz kuşak: Ücretli emeğin ev sahibi olmasının imkansızlığı
Her şeyden önce belirtelim: Belli bir ücret mukabili vaktiniz ve emeğinizi satıyorsanız ücretli emek, yani basitçe işçisiniz. Beyaz ya da mavi yakalı olmanız bunu değiştirmiyor.
2021 yılının ilk 10 ayında satılık ve kiralık konut piyasasının ekonomisi böyleydi. Enflasyonun üstündeki konut piyasası, Covid-19 pandemisiyle değişen yaşam standartları derken kiralık ve satılık evler hayatımızda temel bir soruna dönüştü.
Ev sahibi olmak, makul bir semtte kiraya çıkabilmek Türkiye’de, hatta bazı Avrupa ülkelerinde ücretliler için hayal mi? Uzmanlara göre, ücretli çalışan ortalama gelire sahip bir vatandaşın veya ailenin artık bir konut hatta bir araba alması hayal.
Geçmişte en azından orta gelirliler için kooperatif, kredi imkanı; alt gelirliler içinse gecekondularına gelen imar afları vardı. Ancak günümüzde konut sahibi olmak bir açmaza girdi. Yıllar içinde bu açmaza neler sebep oldu?
Küresel etkiler
Ekonomistler ve sosyal politika uzmanlarınca, kapitalizmin tarihi içinde bir “parantez” olarak tanımlanan refah devleti politikalarının, (kabaca II. Dünya Savaşı’nın sonrası ile 70’li yılların sonu arasındaki 35 sene) tedricen tasfiye olarak yerini “neoliberal” olarak bilinen daha güvencesiz bir modele bırakması, bu etkenlerin başında sayılıyor. Gençliği ya da yetişkinliği bu yıllara denk gelenler, ortalama bir maaşla konut sahibi olabiliyorlardı.
Yeni politikaların sonucu, barınma için değil, bir yatırım aracı olarak emlakın patlaması idi. Barınma hakkının finansallaşması olarak anılan bu fenomen, küresel nitelikte. Nitekim 2008 krizini, bir finansal enstrüman olarak emlak piyasasında oluşan balonun patlaması başlatmıştı.
Batıda birçok kenti etkileyen, orta ve düşük gelirlilerin kent merkezlerinin dışına sürülmesine neden olan arazi rantına dayalı soylulaşma projelerinin varlığı da, küresel bir eğilim denebilir. Nüfus artışı, hızlanan kentleşme ve göç hareketleri de talebi besleyen diğer kanallar.
Dünya Ekonomik Forumu'nun (The World Economic Forum) sitesindeki veriler, Avrupa’da 2010-2021 döneminde konut fiyatlarının yüzde 34 arttığını, kiraların ise sadece yüzde 16 arttığını gösteriyor. Bu dönemde Estonya, Lüksemburg ve Macaristan gibi ülkelerde konut fiyatları iki katından fazla artmış. Öyle ki, Eylül 2021’de Almanya’nın başkenti Berlin’de kira ve konut sıkıntısına yönelik protestolar yapılmıştı. Bu yüzden eyalette bir referandum bile yapıldı. Berlin'de yaşayan nüfusun yüzde 84'ü kirada ve ev sahiplerinin sayısı az.
Almanya’daki emlak sitesi Immowelt’in verilerine göre, Berlin'de 2016 yılından bu yana kira fiyatları yüzde 42 artmış. Son 10 yılda kira fiyatlarının iki katına çıktığı anlaşılıyor. Berlin hükümeti, Şubat 2020’de kiralara üst sınır getirilmesi için, beş yıllık dönemde kiralardaki artışı dondurma kararı almıştı. Ancak uygulama, Berlin Eyaleti’nin bu yönde yasal düzenleme çıkaracak yetkisi olmadığı gerekçesiyle Anayasa Mahkemesi’nden döndü.
Guthmann Emlak’ın hazırladığı 2021 emlak raporuna göre, Berlin’de ortalama metrekare fiyatları her geçen yıl artıyor. 
Benzer bir durum İsveç’te de yaşanıyor. Ülkede, yeterli konut olmadığından 30 bin yeni konut inşa edilmesi için Stockholm’deki Bromma Havaalanı’nın kapatılması planlanıyor. Yani temelde İsveç’te konut arzının artırılması gerekiyor. Ancak konut yapılabilecek uygun arazilerin varlığı da maalesef az.
Dünya Ekonomik Forumu’na göre, dünyadaki şehirlerin yüzde 90'ı uygun fiyatlı veya yeterli kalitede konut sağlamıyor. Kuruma göre, konut politikalarındaki iyileştirmeler, kısa vadeli düzeltmeleri değil, aynı zamanda uzun vadeli stratejileri de içermeli. Bu konuda politikacıların da bazı önerileri var. Özel mülkiyetlerin kamulaştırılması, boş ofisleri konut haline getirmek, kira üst sınırlarının ve ev sahipleri üzerindeki özel vergilerin düzenlenmesi gibi.
Bu küresel etkilerin varlığı, ev sahibi olmanın bir hayal olduğu başlıklarının yalnız Türkiye’ye özgü olmadığını gösteriyor. Çünkü yükselen emlak fiyatları, aslında dünyanın her yerindeki insanları ev sahibi olma umudundan vazgeçmeye zorluyor.
Yani ücretliler için bir ev sahibi olmak, küresel olarak 70’li yıllarda olduğundan çok daha güç. Ancak bu Türkiye’ye has hiçbir sorun olmadığı anlamına gelmiyor. İkinci kısımda biraz da buralara bakacağız.
