Katarlıların Türkiye’deki gayrimenkul yatırımlarının yarattığı kaygıdan yola çıkarak, mevcut durumu verilerle ortaya koymaya çalıştığımız dosyanın ilk bölümünde, bireysel alımlar üzerinde durmuştuk. Bu bölümdeyse Körfez sermayesinin uluslararası yatırım seyrüseferinin gözde konaklarından biri olarak Türkiye meselesine geçiyoruz. Bir yandan da Kanal İstanbul proje alanında satın aldığı iddia edilen arazilere de göz gezdireceğiz.
Cumhurbaşkanlığı Yatırım Ofisi’nin internet sitesinde yerli ve yabancı yatırımı teşvikinin gerekçelerinden biri olarak “cari açığın azaltılması” sayılıyor. Yani yabancı yatırımların maliye politikasına destek vermesi umuluyor. Yabancı yatırımların yöneldiği başlıca alanlardan biri de gayrimenkul. Türkiye’de gayri safi yurtiçi hasılanın (GSYİH) yaklaşık yüzde 6,5’i gayrimenkul sektörüne dayalı olmasına rağmen, doğrudan yabancı yatırımlar içinde gayrimenkulün oranı, Ticaret Bakanlığı’nın 2018 verilerine göre yaklaşık yüzde 50.
Ancak bu büyüme modeli, katmadeğer yaratmadığı ve nitelikli, refah üreten, verimli bir büyümeyi teşvik etmediği için Daron Acemoğlu başta olmak üzere önemli ekonomistlerce eleştiriliyor. Türkiye’nin uzun vadede sürdürülebilir kalkınma açısından pek de tavsiye edilmeyen bu yatırım modelini tercih etmesinde cari açık sorununun rolünü Merkez Bankası verilerinden de anlayabiliyoruz. Buna göre, yabancı yatırımlardan elde edilen gayrimenkul geliri, son beş yılda cari açığın yüzde 10’unu karşılamış.
Böyle bir fırsat varken, elindeki parayı değerlendirmek isteyen yabancı sermayenin teveccüh etmemesi pek olası değil. Hele de 2018 yazında Türkiye’de yaşanan döviz krizi, yabancıların alım gücünü artırmış, Türkiye’nin cazibesini katlamışken. Hakikaten de Katarlılar Türkiye’yi gayrimenkul yatırımları için önemli bir pazar olarak gördüklerini, 50 milyon dolarlık yatırım yapabilecek durumda olduklarını belirtmişlerdi.
22 milyar dolar doğrudan ve dolaylı yatırım
Eldeki veriler de bu mütekabiliyeti ortaya koyuyor. Bir yandan Yavuz Sultan Selim Köprüsü, Orhangazi Köprüsü, yeni havalimanı gibi arazi rantını katlayabilecek büyüklükte projeler hayata geçerken, bir yandan da ülkedeki yabancı sermayeli şirket sayısı hızla artıyor. Katar Ticaret ve Sanayi Odası Yönetim Kurulu Üyesi Dr. Mohamed bin Jawhar al-Mohamed, Kasım 2019’da yaptığı bir açıklamada Türkiye’yi cazip bir yatırım merkezi olarak gördüklerini kaydetmişti. Türkiye'nin Doha Büyükelçisi Fikret Özer de, Katarlıların Türkiye'de 2019’un ilk yarısı itibariyle 22 milyar dolar doğrudan ve dolaylı yatırımı olduğunu açıklamıştı.
Cumhurbaşkanlığı Yatırım Ofisi (InvestinTurkey) yatırımcıları Türkiye’ye çekmek için her yıl sektörel raporlar yayınlıyor. Rapor hazırlanan sektörlerden biri de gayrimenkul. Doha’daki Türk Büyükelçiliği de benzer yatırım raporlarını her yıl Türk yatırımcılar için hazırlıyor. Doha Büyükelçisi Fikret Özer, 28 Mayıs 2019’da yaptığı açıklamada Katar Türk ortaklığında 242 şirketin bulunduğu, Katar’da sadece Türk sermayeli 26 şirketin faaliyet gösterdiğini belirtmişti.
Yabancı sermayeli şirketlerin edinebileceği mülke has bir kısıtlama yok
Yukarıda açıklanan şirket sayısını yorumlayabilmek için “yabancı şirket” ile “yabancı sermayeli şirket” arasındaki farkı iyi belirlemek gerekiyor. Katarlılarla ilgili iddialarda Katar sermayesi ya da ortaklığıyla kurulan, Türkiye topraklarında iş yapan şirketlerin kast edildiğini görüyoruz. Bunlar yabancı değil; yabancı sermayeli şirketler. Yabancı sermayeli şirketlerin sermayedarları yabancı uyruklu gerçek kişiler ya da uluslararası tüzel kişiler olabiliyor. Konuyla ilgili bir makaleden, bu şirketlerin satın alma ya da sınırlı aynî hak (bir mal üzerinden başkalarına hak iddia edebilme) yoluyla elde ettikleri mülklerin, “doğrudan yatırım” sayıldığını anlıyoruz. Tapu Kanunu’nun 36. maddesinden de yabancı sermayeli şirketlerin Türkiye’de edinebilecekleri mülke dair hususi bir kısıtlama olmadığını görüyoruz. Hatta askeri bölgelerde dahi, belli bir izin sistemi kapsamında arazi alabiliyorlar.
Peki Katarlılar ne tür gayrimenkul yatırımlarını tercih ediyor? Yükte hafif, pahada ağır, getirisi yüksek arazileri tercih ediyor olabilirler mi? Yukarıda Katarlı yatırımcıların en aktif oldukları sektörlerin inşaat ve gayrimenkul olduğuna değinmiştik. Fakat hangi şirketin İstanbul özelinde ne kadar arazisi olduğunu bulmak oldukça güç.
2016 yılı sonu itibariyle Türkiye’de ortaklığı bulunan ya da sermayesi tamamen Katarlılara ait gayrimenkul, ticaret, yatırım gibi şirketlerin bir listesi, Hürriyet’in 9 Haziran 2017 tarihli bir haberinde yer alıyordu. Haberde adı geçen inşaat şirketlerin internet sitelerine tek tek bakılsa da, yürüttükleri toplam proje miktarına ya da arazi miktarı bilgilerine ulaşılamıyor.
Gayrimenkule yatırım hala en risksiz olanı
Merkez Bankası istatistiklerinden, İstanbul’daki konut fiyat endeksinin 2015 sonrası azalıp TL değer kaybedince, Katarlıların konut satın alma iştahlarının arttığını çıkarabiliriz. Diğer bir yandan gayrimenkul sektörüne yapılan yatırım hala en güvenilir ve uzun vadede prim getirici bir etkisinin olduğunu da söyleyebiliriz.
Birkaç örneğe hızlıca bakılabilir. Mesela QINVEST isimli şirket, Türkiye’de 166 milyon dolar yatırım yapmış. Bu şirketin emlak sektörüne gireceğini, Hürriyet Daily News’un bir haberinden öğreniyoruz. Bir diğer örnek de Türkiye’deki inşaat devlerinden Sinpaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO) ile projeler yürüten BARWA Group. Şirket 2011’de Zeytinburnu’ndaki Ottomare Suitleri için 500 milyon dolar yatırım yapmış. Elbette bu yatırımın sadece arsa değerinden ibaret olmadığını, inşaat projesinin toplam maliyetinin 500 milyon olduğunu da akılda tutmak gerekiyor. Katar Devleti’nin TOKİ’den aldığı Ataköy Sahili’ndeki 125 dönümlük araziye, Sea Pearl projesi için 291 bin 800 metrekare fazla inşaat yapıldı.
Endeksa’nın verilerine göre İstanbul’daki gayrimenkul stoğu Ocak 2019 sonu itibariyle 371 bin 411 konut ve Türkiye’deki konut stokunun yüzde 40’ı tek başına İstanbul’da. Veriler İstanbul’da önümüzdeki dört yıl yeni konut inşa edilmese de yeterli stok bulunduğunu gösteriyor; ancak yabancı sermaye halen inşaat yatırımlarına devam ediyor; Türkiye de Katarlıları inşaat yatırımına davet etmek için promosyona ara vermiyor. Bunu mümkün kılan koşullardan biri büyük miktarda yatırım karşılığı vatandaşlık verilmesi de olabilir. Ancak tek sebep bu olmasa gerek.
Emirin annesi Kanal İstanbul güzergahında 44 dönüm arazi satın aldı mı?
Getirisi en yüksek yatırımlar, elbette fiyatı en çok artanlar. Emlak spekülasyonlarının bu kadar sık olmasının ve spekülatörlerin rant için aslında gerek duyulmayan projeleri doğaya ve ekonomiye zarar vermek pahasına hayata geçirmekle suçlanmaları da bu nedenle anlaşılır. Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan, Aralık 2019’da katıldığı bir televizyon programında Kanal İstanbul’un altı yedi yıl içinde biteceğinden söz eder etmez, bu kaygıyla yapılan paylaşımlar da arttı. İddialardan biri de Katar Emiri'nin annesinin Kanal İstanbul güzergâhında 44 dönüm arazi satın aldığı idi.
İddia, gazeteci İsmail Şahin’in Sözcü’de yayımlanan bir haberine dayanıyor. Şahin, kaynaklarından edindiği bir tapu belgesinin fotoğrafından yola çıkarak Kanal İstanbul projesi planın geçtiği yerin yakınında bir arazinin Triple M Gayrimenkul Turizm Ticaret Anonim Şirketi’ne ait olduğunu ortaya çıkarmış.
Arnavutköy, Baklalı Köyü, Çataldere Mevkii, Ada/Parsel No: 136/39 arsa.
Araziyi Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü’nün (TKGM) parsel sorgulama sisteminden bulabiliyoruz. Karşımıza 44 bin 702 metrekarelik bir arazi çıkıyor. Çataldere Baklalı’daki arazi, Kanal İstanbul’un güzergâhına oldukça yakın.
Kanal İstanbul’un geçmesi planlanan güzergâhı
Triple M Gayrimenkul Turizm Ticaret Anonim Şirketi’ne ait bilgilere ise Ticaret Sicil Gazetesi’nden ulaşılabiliyor. 14 Kasım 2018’de kurulan şirketin kurucuları arasında Katar Emiri Şeyh Temim bin Hamed el-Sani'nin annesi Şeyha Moza bint Nasır el-Missned’in adı da var. Kuruluş metninde, şirketin kamu kurum ve kuruluşlarının açacağı ihalelere katılabileceği de yazıyor.
Tapuya göre Arnavutköy’deki arsa Aralık 2018’de satın alındı. Yani şirket kurulduktan yaklaşık bir ay sonra. Türkiye kanunlarına göre yabancı sermayeli şirketlerin Türkiye’den toprak almaları önünde de, arazi miktarında da bir sınırlama veya engel yok.
Bunların yanında Parsel Sorgulama Sistemi’nden ikişer yıl arayla İstanbul’daki ilçelerde parsel alım satım yoğunluklarının haritalarına ulaşmak mümkün. Katarlı emirin annesinin de arazisinin bulunduğu Kanal İstanbul güzergahında (Başakşehir, Çatalca, Arnavutköy, Küçükçekmece ilçeleri sınırları içerisinden geçecek) alınıp satılan arazilerin yoğunluğu kırmızı noktalarla daha iyi anlaşılıyor.
Katar yüksek getiri gördüğü her yerde
Katar sermayesi sadece Türkiye’de büyük girişimlere imza atmıyor. Dünyanın pek çok ülkesinde de satın aldıkları şirketlerin bilgisine ulaşabiliyoruz. Söz temsili Katar, Fransa’da Paris Saint-Germain futbol takımını, İngiltere’de British Airways’in yüzde 20’sini, ABD’de Empire State Binası’nı elinde bulunduran holdingin yüzde 10’unu ve beIN isimli bir medya platformunu satın almıştı.
Yani Katar neden burada sorusunun yanıtı belli: Katar getirisi yüksek yatırımların teşvik edildiği her yerde.
Ancak elde edilen tüm bu verilerin gösterdiği rakamlarla, Katar’ın yatırımcı bir ülke olarak potansiyeli ve Türkiye’ye ilgisi örtüşmüyor. Elbette Türkiye’deki inşaat ve gayrimenkul yatırımlarının yoğunluğu yalnız Katarlılara bağlanamaz; ancak kamuya açık bilgilerin, Katar sermayesinin ülkedeki gerçek varlığını ortaya koyup koymadığı bir soru işareti. Örneğin şirketlerin ne kadar araziye sahip olduklarını tam olarak bilmek, dolayısıyla sistematik bir sermaye mevzilenmesi olup olmadığını anlamak, açık verilere bakarak mümkün değil.
Bir sonraki bölümde Türkiye’de kurulan Katar sermayeli ve halihazırda aktif şirketlerin toplam sermaye miktarları ile yapıp ettikleri üzerinde duracağız. Ayrıca şirketlerin kuruluş yılları ve konumlarından herhangi bir sermaye kümelenmesi olup olmadığını da göstermeye çalışacağız.
