Katar hanedanı, İtalyan moda markası Valentino’yu 2012 yılında 700 milyon euroya satın aldığında, Körfez sermayesi Avrupalı değerleri ele geçiriyor diye küçük çaplı bir kaygı krizi yaşanmıştı. Aradan geçen zaman içinde Katarlıların yatırımiştahıazalmadı; daha da arttı.
Türkiye de Katar sermayesinin sevdiği ülkelerdendi. Haliyle toplumun bir kesimi Avrupalıların kaygısını paylaşıyordu. Geçtiğimiz günlerde Katar Emiri’nin annesinin Kanal İstanbul yakınlarında bir arazi aldığı haberi üzerine, “ülkenin parsel parsel Araplara satıldığı” endişesi dirildi. Kanal İstanbul’un ÇED sürecinin başlamasının hemen ardından, İstanbul Büyükşehir Belediyesi (İBB) Başkanı Ekrem İmamoğlu yaptığı açıklamada projeyi bir “cinayet” olarak nitelendirdi ve “2011’den bu yana arsa hareketi tam 30 milyon metrekareyi bulmuştur. Tarım alanı olan bu alanlara bu ilgi niye? Bölgede en büyük arazisi olan ilk üç şirket de Arap şirketi” dedi. Dört bir yandan yükselen inşaat projeleri, mülteci krizi, İstanbul başta olmak üzere ülkenin birçok yerinde Arap ülkelerinden gelen turistlerin görünürlüğünün artması gibi sebepler de bu kaygıları besliyor.
Peki Katarlıların Türkiye’de gayrimenkul yatırımı konusundaki iştahları gerçekte ne kadar kabarık? Sayılar ne söylüyor? Katarlıların ülkedeki varlığı ve yatırımlarına daha dikkatli bakmak için bu dosyayı kaleme aldık. İlk bölümde Katar’ın neden tüm dünyada satın alınacak ya da yatırım yapılacak şeyler peşinde koştuğuna, Türkiye ile Katar’ın ekonomik ilişkilerinin arka planına, Katarlıların Türkiye’de satın aldıkları konutlar ve yatırım yapmayı tercih ettikleri diğer alanlara bakacağız. Sonraki bölümdeyse Kanal İstanbul’un yeniden gündeme gelmesi üzerine alevlenen arazi rantı tartışmalarıyla, Katar Emiri’nin annesinin satın aldığı iddia edilen arazi üzerinden Katarlıların gayrimenkul yatırımlarına ve bu yatırımların Türkiye ekonomisine etkisine odaklanacağız.
Katar döviz fazlasını değerlendirmek istiyor
Geçen 17 yıllık AK Parti iktidarı boyunca, en çok tartışılan konulardan biri de iktidara yakın çıkar gruplarının Arap ve Körfez ülkeleriyle ilişkileriydi. Ancak bu ülkelerden biri ile muhabbet, belirgin bir şekilde daha koyuydu. Peki 2 milyon 688 bin nüfusu ve 11 bin 586 kilometrekarelik alanıyla bu küçücük ülke, nasıl olup da bu kadar sık gündeme geliyor? Bu sorunun yanıtını bulmak için, öncelikle Katar’ın ekonomik yapısı ve yatırımlarının niteliğine bakmak gerekiyor.
Bu küçük ülke, dünya doğalgaz rezervlerinin yaklaşık yüzde 15’ini yani 24,3 milyar metreküplük rezervi tek başına elinde bulunduruyor. Bu da ülkenin ciddi bir döviz fazlası vermesine neden oluyor. Elde edilen döviz fazlasının değerini koruyabilmesi, hatta mümkünse değerini katlayabilmesi için de çeşitli yatırım araçlarında değerlendirilmesi gerekiyor. Hem kamu, hem de özel sektör, elindeki fazlayı değerlendirebilmek için tüm dünyada kârlı yatırım araçları peşinde koşuyor. Aslında bu Katar’a has bir nitelik değil; döviz fazlası olan batılı ülkelerin de servet ya da bizdeki adıyla varlık fonları var. Ancak, örneğin geleneksel olarak fazla veren ekonomilerden İsveç’in yatırımlarına dair haberlere medyada pek rastlanmıyor. Bunun en temel sebebi ise, İsveç Servet Fonu'nun (SIFA) sıkı regülasyonlara tabi, yatırımlardaki harcamaların hesap verilebilir olması. Katar'da ise emir fonda istediği artırımı ya da azaltmayı yapabiliyor. Katar’daki servet fonunun nerelere harcanacağı ise Katar Yatırım Otoritesi tarafından belirleniyor. Katarlı yatırımcıların Avrupa ülkelerindeki yatırımları, dünya basınında da sıklıkla yer buluyor.
Arabistan’ın gölgesinden kurtulan Katar’ın dünyaya açılışı
Türkiye ile Katar arasındaki iş ilişkileri, 1985’te Turgut Özal hükümeti zamanında imzalanan Ekonomik ve Teknik İşbirliği Anlaşması ile ivmelenmişti. 1990’ların ortalarına kadar halen bir petrol devi sayılmayan Katar, 1981-1995 arasında tahtta kalan Emir Khalifa bin Hamad Al Thani döneminde Suudi Arabistan’ın gölgesinden çıkmayı başardı. Katar Yatırım Otoritesi de 2000 yılında kuruldu.
Türkiye öteden beri dünya çapında yüksek getiri peşinde koşan yatırımcıların gözdesiydi; Avrupa ülkelerinden daha cazip bir yatırım iklimi vaat ediyordu: Vatandaşlık vermek, süper teşvik sağlamak, vergi avantajı sunmak gibi artıları Türkiye’yi ayırıyordu. Örneğin yabancı bir yatırımcı Türkiye’de bir şirket kurduğunda edindiği gayrimenkul ticari faaliyet kapsamında değilse Katma Değer Vergisi’nden (KDV) muaf tutuluyor. İşçilik maliyetleri düşük; Cumhurbaşkanlığı Yatırım Ofisi Başkanı Arda Ermut, 2018’de Türkiye’deki saatlik işçi maliyetinin 6,3 dolar olduğunu belirtmişti. Eurostat’ın 2018 Avrupa ülkelerine dair verileri ile karşılaştırdığımızda Türkiye Avrupa’nın en ucuz işgücüne sahip ülkelerinden biri denebiliyor.
Türkiye de Katarlı yatırımcıları çekmek konusunda hevesliydi. Özellikle 2014 öncesinde Türkiye dünyanın her yerinden sermayedarlara alan açmak istiyordu. İki tarafın da öncelikleri denkleşince, Katar ve Türkiye arasında birçok anlaşma imzalandı. Ticaret Bakanlığı verilerine göre iki ülke arasındaki ticaret “inşaat sektörüne” odaklı; yatırımların yönlendiği ana destinasyon ise gayrimenkul. Nitekim Türkiye’de ve özellikle İstanbul’da, son 10 yılda gayrimenkul, en çok gelir getiren yatırım araçlarından biri oldu.
Yatırımları kolaylaştırmak için yasal düzenlemeler de yapıldı ki bunlardan biri de yabancılara satılan toprak sınırının artırılması oldu. Medyada Katarlılarla ilgili iddiaların sıklaşmasına neden olan olaylardan biri de buydu.
Yatırımları kolaylaştıran yasal düzenlemeler neler oldu?
Örneğin sosyal medyadapaylaşılan bir iddiayagöre, AK Parti iktidarında yabancıların Türkiye’den satın alabileceği toprak sınırı kişi başı 25 bin metrekareden kişi başına 300 bin metrekareye çıkmıştı. Paylaşımlara sadece Katarlıların Türkiye’den kendi ülkelerinin yüzölçümünün iki katı kadar, yani 22 bin kilometrekare toprak satın aldıkları iddiası da eşlik ediyordu.
Yabancılara satılabilecek toprak miktarı gerçekten de 22 bin metrekareden 300 bin metrekareye çıktı. 18 Mayıs 2012’de Resmi Gazete’de yayımlanan ve 6302 sayılı Tapu ve Kadastro Kanunu’nda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanunun ilk maddesiyle, 5782 sayılı kanun döneminde 2,5 hektar olan yabancı uyruklu gerçek kişilerin ülke genelinde edinebileceği taşınmaz malların sınırı 30 hektara çıkarılmış.
İddialara yapılan yorumlardan, yabancıların toprak satın almalarından kastın daha geniş olduğu görülüyor. Gayrimenkul, arazi ya da ortaklıkların bulunduğu büyük projeler ya da şirket alımları da böyle değerlendiriliyor. Ancak Türkiye’de faaliyet gösteren tüm şirketler, Ticaret Kanunu’nun ilgili maddelerine göre (124 - 644. maddeler arası) yabancı sermayeli olsalar da Türk şirketi sayılıyor. Yani bu şirketlerin mülkiyetindeki araziler, hukuken yabancı mülkü sayılmıyor. Şirketleri de dahil ederek Katarlıların Türkiye’de Katar’ın yüzölçümünün iki katı kadar, yani 22 bin kilometrekare toprak satın alıp almadığını açık kaynaklardan teyit etmek mümkün değil. Bu yüzden öncelikle Katar sermayeli Türk ve yabancı şirketler yerine, Katar vatandaşlarının doğrudan satın aldıkları özel mülkler üzerinde duralım.
Yabancılara satılan toprak miktarı sınırı 2012’de değişmiş
Yabancılar Türkiye’de bireysel olarak gayrimenkul satın alabiliyor. Ama tapu kanununun eski halinin 35. maddesinde 2012 yılında yapılan bir değişiklikle, yabancıların Türkiye’de alabilecekleri toprak sınırı 30 hektara çıkarıldı. Değişiklik 18 Mayıs 2012’de Resmi Gazete’de yayımlandı.
6302 sayılı kanunla yapılan bir diğer değişiklik de, yabancıların satın alabilecekleri toprak çeşidi üzerindeki sınırlamaların ortadan kalkması oldu. Öncesinde yabancılar yalnız işyeri veya mesken olarak kullanma şartıyla arazi satın alabiliyordu; düzenlemeyle tarım arazisi almak da mümkün oldu. Değişiklikten sonra yayınlanan haberlerde Katarlıların Türkiye’den tarım alanı satın alma heveslerine dair iddialar da yer almıştı.
Satışa konu edilemeyen tarım arazileri ise Maliye Bakanlığı tarafından 31 Aralık 2017’de yayınlanan bir tebliğ ile belirlenmiş. Tebliğe göre Hatay, Bozcaada ve Gökçeada’daki araziler ile, belli hazine arazileri satılamıyor. Kanuna göre yabancıların taşınmaz edinmeleri için, Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerden birinin vatandaşı olunması gerekiyor. Edinilebilecek toplam alan da, bağlı olunan ilçe yüzölçümünün yüzde 10’unu ve kişi başı da ülke genelinde 30 hektarı (0,3 kilometrekare) geçemiyor. Bu arada, Cumhurbaşkanı bu oranları iki katına kadar çıkarabiliyor. Yine Cumhurbaşkanı, taşınmaz edinimini sınırlandırabiliyor, durdurabiliyor ya da tamamen yasaklayabiliyor. Satın alınan taşınmazın yapısız olması hâlinde proje geliştirme yükümlülüğünün de yerine getirilmesi gerek.
Tarım ve Orman Bakanlığı’nın internet sitesindeki bilgilere göre, yabancı yatırımcılar arazilere dair yükümlülüklerinde ve kullanım koşullarında Türk vatandaşlarının tabi olduğu kurallara uymak durumunda. Fakat satın alınan tarım arazilerinde gerçekleşecek yatırım ve projeler için, yabancı yatırımcıların projelerini onaylatmaları gerekiyor.
Konut alımında Iraklılar önde
Katarlıların Türkiye’den şimdiye kadar satın aldıkları toplam arazi miktarına Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ya da Tapu Kadastro Müdürlüğü’nün açık kaynaklı verilerinden ulaşılamıyor. Teyit bu bilgiyi alabilmek için Katar’daki Doha Türk Büyükelçiliği Ticaret Müşavirliğine ulaştı. Müşavirlik yetkilisi ellerinde böyle veri olmadığını, ancak Katarlılara satılan konutların sayısına Türkiye İstatistik Kurumu’ndan (TÜİK) ulaşılabileceğini belirtti. Teyit, Katar Ekonomi ve Ticaret Bakanlığı’na yönelttiği sorulara ise şu ana kadar yanıt alamadı.
TÜİK’teki “konut satış sayısı” verilerinin en güncel hali 15 Ocak 2020’de yayımlandı. Verilere göre yabancılara Aralık 2019’da toplamda 5 bin 298 konut satıldı. Son yedi yılın verilerine göre yabancılara satılan konut miktarı ise şöyle:
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından hazırlanan verilerde konutların metrekare bazında büyüklüğüne dair bilgi yok. Bu konutların işlevi, meskenden işyerine de çevrilebilir. Son beş yılda en fazla konut satışı yapılan ülkelerin istatistiğine de TÜİK’ten ulaşılıyor.
Katarlılar kişi başına daha fazla taşınmaz alıyor
Yabancıların Türkiye’den satın aldıkları toprak miktarına ilişkin soru önergeleri daha önce meclis gündemine de gelmişti. 2013’te Milliyetçi Hareket Partisi (MHP) milletvekili Erkan Akçay’ın verdiği soru önergesinin yanıtından, 2012’deki yasal değişiklikten sonra, yabancılara toprak satış miktarlarını öğrenebiliyoruz. Oran değişiminden etkilenen bölgelerdeki toprak satışlarının miktarlarını gösteren listede Katar’ın adını göremiyoruz. Konuyla ilgili daha önemli bir soru önergesi MHP milletvekili Erkan Haberal tarafından verilmiş. Haberal önergesinin dördüncü maddesinde, hangi ülke vatandaşının kaç gayrimenkul aldığını sormuş. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın verdiği yanıtta bulunan tabloda 6 Ocak 2016’ya kadar Türkiye’den taşınmaz elde eden yabancı uyruklu kişilerin bir listesi bulunuyor. Bu tabloda Katarlıların aldığı toplam (kat mülkiyetine konu olmayan ve olan) parsel adedi 276, toplam hisseye isabet eden yüzölçümü 499 bin 333 metrekare ve toplam kişi sayısı da 437.
Bakanlığın cevabında yer alan tablodan Türkiye’de en çok gayrimenkul alan yabancıların Suudi Arabistan vatandaşı olduğu görülebiliyor. Ancak Suudi Arabistanlıların aldıkları toplam alan kişi sayısına bölündüğünde kişi başı 763 metrekareye yakın bir rakam ortaya çıkıyor. (Kişi başı 250 metrekare) Katar için belirtilen sayı satın alan kişi sayısına bölündüğünde kişi başı 1200 metrekareye yakın bir sonuca varılıyor. Bu da Katarlıların gayrimenkul alımlarının daha çok yatırım motivasyonlu olduğunu düşündürüyor. (Bu veriler Ocak 2016 için geçerli.) Türkiye genelinde yabancı uyruklu kişilere ait toplam alan ise 11 milyon metrekareye yakın.
CHP İstanbul milletvekili Sezgin Tanrıkulu da 18 Ekim 2019’da Çevre ve Şehircilik Bakanı Murat Kurum’a cevaplanması üzerine verdiği soru önergesinde Türkiye genelinde Araplara satılan arazilerin açıklanmasını istedi. Bakan Kurum’un 6 Aralık 2019’da verdiği cevapta ayrıntılı bir listeyle Arap ülkeleri uyruklulara satılan arazilerin il bazında yüzölçümleri vardı. Bu soru önergesinin farkı ise bakanlığın cevabında yukarıdaki verilen 19 Temmuz 2003 öncesi ve sonrasına dair karşılaştırmaları ile yer alması. 2003 öncesi Katarlılar Türkiye’de görülmezken Şubat 2019 itibariyle, 1592 Katarlının 795 bin 552 metrekare, yani yaklaşık 79 hektar taşınmazının olduğu görülebiliyor. Ancak bunlar kişilerin aldıkları araziler; rakamlar bize şirketlerle ilgili bir şey söylemiyor. Katar sermayeli şirketlerin ne kadar taşınmazları olduğunu bilemiyoruz.
2003’den sonra Katarlıların Türkiye’den toprak satın almalarında ivmeli bir artıştan söz edilebiliyoruz. Şubat 2019 itibariyle ise 1592 Katarlının 795 bin 552 metrekare, yani yaklaşık 79 hektar taşınmazının olduğu görülebiliyor.
Türkiye’deki Katarlı vatandaşlara ait toplam taşınmaz 117 hektar
Katarlı vatandaşların birey bazında edindikleri taşınmaz miktarıyla ilgili Teyit, Cumhurbaşkanlığı İletişim Merkezi’ne (CİMER) Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın cevaplaması isteği ile bilgi edinme başvurusu da yaptı. 14 Haziran 2019’da yapılan başvuru, 20 Haziran 2019’da Bakanlığın Yabancı İşler Dairesi Başkanlığı tarafından cevaplandı. Cevaba göre, Haziran 2019 itibariyle yabancı uyruklu gerçek kişilerin son beş yılda edindiği taşınmaz toplamı yaklaşık 2300 hektar, yani 23 kilometrekare ve Katar vatandaşlarının sahip olduğu taşınmaz yüzölçümü toplamı da yaklaşık 117 hektar, yani 1,17 kilometrekare.
2016’da 0,5 kilometrekare olan Katarlıların Türkiye’deki taşınmaz yüzölçümü ise 2019’da 1,17 kilometrekareye çıkmış. Katarlılar Türkiye’de iddia edildiği kadar yüksek miktarda taşınmaza sahip olmasa da, artış oranı epey dikkat çekici.
Ancak bunlar kişilerin aldıkları araziler; rakamlar bize şirketlerle ilgili bir şey söylemiyor. Elbette Katarlılar yalnızca bireysel olarak gayrimenkul edinmiyor. Katar sermayeli şirketlerin ne kadar taşınmazları olduğunu şu an için internet üzerindeki açık kaynaklardan bulamıyoruz. Ancak ikinci bölümde bu şirketler ve gayrimenkul yatırımlarının genel bir tablosunu çıkarmaya çalışacağız.
